01、房價下跌根源：脫離基本面與人口困境

當前房地產(chǎn)市場最大的問題，是過往房價漲幅過猛，嚴重偏離了市場基本面。這種非理性的上漲，帶來了一個極為嚴峻的后果——新生兒數(shù)量大幅銳減。

新生兒數(shù)量堪稱房地產(chǎn)行業(yè)的基石。從行業(yè)本質來看，房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴新房的建設與銷售來維持運轉。

房企的生存之道在于不斷開發(fā)新樓盤，而非投身于二手房交易。

因為新房的消化必須依靠人口的持續(xù)增長。然而，當新生兒數(shù)量急劇減少，對新房的需求必然隨之降低。

如此一來，大量房企的生存空間也將被嚴重擠壓。

以實際數(shù)據(jù)為證，2017年新生兒數(shù)量約達1700萬，而到如今，這一數(shù)字已銳減至900萬左右。

與之對應的是新房銷售面積的變化，2021年新房銷售面積高達18億平方米，如今卻不足10億平方米。

新生兒數(shù)量與新房銷售面積雙雙腰斬，這清晰地表明房地產(chǎn)行業(yè)深受人口問題的重創(chuàng)。可以毫不夸張地說，人口問題已成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的頭號難題。

再看房產(chǎn)中介的生存狀況，這些年買賣二手房的房產(chǎn)中介日子過得相當滋潤，特別是那些處于頭部的中介機構。

盡管當下新房成交量大幅下滑，但新房傭金卻翻倍增長。

這就使得房產(chǎn)中介出售一套新房所獲得的傭金是過去的好幾倍，收入不降反升。與之形成鮮明對比的是，新房成交量的減少意味著房企規(guī)模必須大幅縮減，甚至不少房企面臨倒閉的困境。

02、房價與新生兒數(shù)量：相互影響的復雜關系

很多專家認為房價上漲和新生兒減少之間并無關聯(lián)，但這種觀點只說對了一半。新生兒數(shù)量減少確實是由多種因素共同導致，不能單純歸咎于房價問題。

然而，不可忽視的是，房價的大幅上漲絕對是導致新生兒數(shù)量減少的主要原因之一。

在國內，結婚買房已成為一種深入人心的社會觀念。

房價越高，年輕人購房的難度就越大。不妨設想一下，年輕人口袋里的錢就那么多，買100萬的房子和200萬的房子，所需付出的努力簡直天差地別。

如果房價保持穩(wěn)定，年輕人或許在25歲就能順利購房，進而27歲結婚，生育時間也會相對提前。

但當房價不斷攀升，年輕人為了攢夠購房資金，不得不延遲買房、結婚的時間。一般來說，男人和女人都有最佳的生育年齡，一旦超過35歲，生育能力會明顯下降。

如今醫(yī)院里，不孕不育科室以及試管嬰兒等相關業(yè)務如此火爆，很大程度上就是因為許多人因購房延遲導致生育年齡推遲，使得生育變得困難重重。

房價越高的地方，生活節(jié)奏往往越快。以上海、北京等一線城市和西安、成都等二線城市相比，一線城市的快節(jié)奏生活令人喘不過氣。

這是因為，在高房價地區(qū)，打工者必須賺取更多的收入才能支付得起高昂的房價。

就拿北京、上海的600萬剛需房來說，首付15%即90萬，貸款510萬，分30年還清，每月房貸約22,000元，一年房貸支出高達264,000元。

按照銀行房貸占收入不超過50%的規(guī)定，購房者個人年收入至少要達到53萬以上。